بموجب القانون رقم 26 لسنة 2007، تقع مسؤولية صيانة العقار وإصلاح الأعطال التي تؤثر في انتفاع المستأجر على المؤجر، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك. ولأن العقد قادر على نقل هذا الالتزام، فإن الإجابة الخاصة بشقتك موجودة في عقدك بقدر وجودها في القانون.
ماذا يقول نص القانون؟
المادة 16: ما لم يُتفق على خلاف ذلك، يتولى المؤجر طوال مدة عقد الإيجار أعمال صيانة العقار وإصلاح أي عطل أو خلل يؤثر في انتفاع المستأجر بالعقار على الوجه المقصود. في هذه المادة نقطتان تستحقان التوقف. الالتزام يقع على المؤجر ما لم يُتفق على غير ذلك، والمعيار هو تأثير العطل في الانتفاع بالعقار. وفي صيف دبي، المكيف الذي توقف عن التبريد ليس مسألة شكلية.
أما واجبات المستأجر فتأتي بعدها: المادة 19: على المستأجر سداد الإيجار في مواعيده والمحافظة على العقار كما يحافظ الشخص المعتاد على ملكه. وعند انتهاء المدة، المادة 21: عند انتهاء عقد الإيجار يسلّم المستأجر العقار بالحالة التي تسلّمه بها، باستثناء الاستهلاك العادي أو الأضرار الناتجة عن أسباب خارجة عن إرادته.
القسمة إذن أوضح مما توحي به أغلب الخلافات. العناية المعتادة، ومنها التنظيف الدوري، على المستأجر. أما عطل الضاغط أو تسرّب في خطوط التبريد أو نظام عاجز عن تبريد الشقة، فعلى المؤجر ما لم ينص العقد على خلاف ذلك.
هل توجد فعلاً قاعدة الـ500 درهم؟
ليست في القانون. تتكرر هذه القاعدة في المنتديات ومدونات الوسطاء بوصفها حداً يتحمل المستأجر ما دونه. المادة 16 لا تذكر أي مبلغ. وحين يُطبّق حد كهذا فمصدره بند في عقد إيجار بعينه، وبند في عقد جارك لا يعنيك.
والأمر يسري في الاتجاهين: يستطيع العقد أن يحمّلك الإصلاحات الصغيرة فعلاً، لأن المادة تبدأ بعبارة ما لم يُتفق على خلاف ذلك. لكنه لا يستطيع أن يوجد في ذاكرة أحد. إن لم يكن الحد مكتوباً، فهو ليس التزاماً عليك.
وإذا نصّ العقد على أن المستأجر يتولى صيانة المكيف؟
فهذا هو الاتفاق الذي وقّعته، وهو شائع في عقود الفلل. يبقى أمران يستحقان الانتباه. اقرأ إن كان البند يغطي الصيانة وحدها أم الإصلاح أيضاً؛ فتنظيف الملفات مرتين في السنة واستبدال ضاغط أمران مختلفان في الكلفة اختلافاً كبيراً، والبند الذي يذكر الصيانة فقط لا يحمل الثاني بداهةً.
وفي المقابل، تنبّه الأدلة الموجهة لمستأجري دبي إلى أن راجع عقد الإيجار قبل الدفع، لأن بعض العقود تُبقي صيانة المكيفات على المؤجر بينما يشتري المستأجر عقد صيانة دون حاجة.
تعطّل المكيف. ما الخطوات؟
- ابحث عن بند الصيانة في عقد الإيجار واقرأه قبل الاتصال بأي جهة.
- أبلغ المؤجر أو الوسيط كتابةً، مع ذكر التاريخ وما توقف عن العمل.
- اطلب الإصلاح خلال مهلة محددة. في الصيف تكون المهلة المعقولة قصيرة.
- احتفظ بكل الرسائل والفواتير وعروض الأسعار. إن دفعت ما يقع على المؤجر، فهذه الأوراق هي مطالبتك.
- لا توافق على إصلاح كبير اعتماداً على وعد بالتعويض. اطلب الموافقة كتابةً أولاً.
وإذا وقعت الفاتورة عليك
تتحول المسألة حينها إلى سؤال عن السعر لا عن القانون. زيارة صيانة واحدة وعقد سنوي كامل مستويان مختلفان تماماً، ومعرفة ما يحتاجه العطل فعلاً توقف محاولات البيع الزائد. تساعدك حاسبة تكلفة عقد الصيانة على معرفة النطاق السنوي لمنزلك، وتفصّل الأدلة الإنجليزية أسعار الإصلاح وتعبئة الغاز بنداً بنداً.
هذا ملخص بلغة مبسطة لنص قانوني منشور، وليس استشارة قانونية. وفي أي نزاع يتعلق بعقدك، اطلب رأياً مختصاً في صياغة البنود نفسها.